Eigentumswohnung: Steuern und Pflichten im Überblick

• Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten fallen beim Kauf an und sind teilweise absetzbar
• Bei Vermietung können laufende Kosten, Zinsen, Abschreibungen und Reparaturkosten abgesetzt werden
• Die Instandhaltungsrücklage ist steuerlich nur bei tatsächlicher Verwendung relevant
• Für selbst genutzte Eigentumswohnungen sind haushaltsnahe Dienstleistungen, Handwerkerleistungen und energetische Sanierungen absetzbar
• Der Verkauf ist nach zehn Jahren steuerfrei, sofern keine Vermietung vorliegt
• Bei Erbschaft und Schenkung gelten Freibeträge und besondere Bewertungsregeln
• Kurzzeitvermietungen und aktuelle Gesetzesänderungen sollten regelmäßig überprüft werden
• Sorgfältige Dokumentation und Beratung helfen, steuerliche Vorteile optimal zu nutzen

Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung ergeben sich zahlreiche steuerliche Fragestellungen. Die steuerliche Behandlung hängt davon ab, ob die Wohnung vermietet oder selbst genutzt wird. 

Für Eigentümer ist es entscheidend, nicht nur den Kauf, sondern auch die laufende Verwaltung und einen möglichen Verkauf steuerlich optimal zu gestalten. Der Umgang mit laufenden Kosten, Rücklagen und Abschreibungen beeinflusst die Gesamtbilanz ebenso wie der steuerliche Umgang mit Renovierungen, Modernisierungen oder einer Veräußerung.

Eigentumswohnung und steuerliche Einordnung

Die steuerliche Behandlung einer Eigentumswohnung hängt maßgeblich von der Art der Nutzung ab. Bei Eigennutzung können vor allem im Bereich haushaltsnaher Dienstleistungen und Handwerkerleistungen steuerliche Vorteile genutzt werden. Bei Vermietung liegt der Fokus auf der Absetzbarkeit von Werbungskosten und der Besteuerung der Mieteinnahmen. Zu den steuerrelevanten Abgaben zählen je nach Situation die Einkommensteuer, die Grunderwerbsteuer und die Grundsteuer.

Merke: Die steuerliche Einordnung richtet sich immer nach der tatsächlichen Nutzung der Wohnung und nicht allein nach dem Eigentumstitel.

Steuern beim Erwerb einer Wohnung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung fällt in Deutschland Grunderwerbsteuer an. Ihre Höhe ist abhängig vom Kaufpreis und variiert je nach Bundesland. Zusätzlich entstehen Notar- und Grundbuchkosten, die bei Vermietung als Anschaffungsnebenkosten berücksichtigt werden können. 

Wird eine bestehende Instandhaltungsrücklage mit übernommen, ist deren Anteil vom Gesamtkaufpreis abzuziehen.  Denn dieses Guthaben zählt nicht zu den Anschaffungskosten wodurch sich die Grundlage für die Abschreibung verringert. Das  Rücklagenguthaben wirkt sich somit auch auf die Berechnung der Grunderwerbsteuer aus, weshalb eine genaue Ausweisung im Kaufvertrag empfehlenswert ist.

• Die Grunderwerbsteuer berechnet sich auf Basis des Kaufpreises abzüglich des Guthabens der Instandhaltungsrücklage.
• Notar- und Grundbuchkosten sind bei Vermietung als Anschaffungsnebenkosten absetzbar.

Laufende Kosten und Instandhaltungsrücklage steuerlich nutzen

Das monatlich zu zahlende Wohngeld setzt sich aus verschiedenen Bestandteilen zusammen. Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung sind nur die tatsächlich gezahlten Kosten für Verwaltung, Betrieb und Instandhaltung als Werbungskosten abziehbar. 

Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage können erst dann angesetzt werden, wenn sie tatsächlich für Reparaturen und Instandsetzungen verwendet wurden. Bei Investitionen aus der Rücklage, die zu Herstellungskosten führen, ist lediglich die daraus resultierende Abschreibung absetzbar. 

Die Übertragung des Rücklagenguthabens beim Verkauf reduziert den Kaufpreis und ist für die steuerliche Behandlung von Bedeutung. Zu den laufenden Kosten zählen unter anderem Zinsen für Immobiliendarlehen, Kontoführungsgebühren und Hausgeld. Diese Kosten sind bei Vermietung ebenfalls steuerlich abzugsfähig, sofern sie im Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinnahmen stehen.

Vermietete Eigentumswohnung: Steuerliche Behandlung

Die Einkünfte aus der Vermietung einer Eigentumswohnung unterliegen der Einkommensteuer. Die Berechnung erfolgt durch die Gegenüberstellung der Einnahmen und der abzugsfähigen Werbungskosten. Zu den Werbungskosten zählen beispielsweise Zinsen für Immobilienkredite, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Maklergebühren, Kosten für die Suche nach Mietern sowie Aufwendungen für Reparaturen und Renovierungen. 

Die laufenden Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt werden, stellen Einnahmen dar. Gleichzeitig können diese Nebenkosten als Ausgaben abgesetzt werden, soweit sie vom Eigentümer getragen werden.

• Einnahmenüberschussrechnung dient als Basis für die steuerliche Ermittlung bei Vermietung.
• Werbungskosten können die Steuerlast erheblich senken, wenn alle abzugsfähigen Posten berücksichtigt werden.

Bei Leerstand einer Eigentumswohnung sind die Werbungskosten abziehbar, sofern eine  Vermietungsabsicht nachgewiesen wird. Die Vermietung an Angehörige ist nur unter bestimmten Bedingungen steuerlich begünstigt. Der Prozentsatz der Abschreibung von Eigentumswohnungen richtet sich nach dem Baujahr. 

Für zwischen 1925 und 2022 errichtete Gebäude beträgt die jährliche Abschreibung 2 Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren. Für Gebäude, die ab 2023 errichtet wurden, sind 3 Prozent über 33 Jahre möglich. Darüber hinaus gibt es Sonderabschreibungen für Neubauten, sofern die Voraussetzungen hinsichtlich der Herstellungskosten und der zeitlichen Rahmenbedingungen erfüllt sind.

Merke: Die Abschreibungsmöglichkeiten hängen vom Baujahr und der Nutzung der Wohnung ab. Sonderabschreibungen unterliegen engen gesetzlichen Vorgaben.

Selbstgenutzte Eigentumswohnung: Steuerliche Optionen

Für selbst bewohnte Eigentumswohnungen sind die Möglichkeiten zum steuerlichen Abzug begrenzt. Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen wie beispielsweise Reinigungsarbeiten, Hausmeistertätigkeiten oder Gartenpflege können jedoch bis zu einer Höchstgrenze von 4.000 Euro pro Jahr zu 20 Prozent geltend gemacht werden. 

Für Handwerkerleistungen gilt ein maximaler Steuerabzug von 20 Prozent der Arbeitskosten, bei einer Obergrenze von 6.000 Euro pro Jahr. Auch energetische Sanierungsmaßnahmen, die seit 2020 begonnen wurden, sind förderfähig. Bis zu 20 Prozent der Kosten, maximal 40.000 Euro pro Objekt und verteilt auf drei Jahre, können steuerlich geltend gemacht werden, sofern die Eigentumswohnung selbst genutzt wird.

Wird ein Teil der Wohnung als Arbeitszimmer oder für das Homeoffice genutzt, besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, anteilige Kosten abzusetzen. Bei teilweiser Vermietung gelten besondere Regelungen.

Verkauf einer Eigentumswohnung: Steuerliche Aspekte

Der Verkauf einer Eigentumswohnung kann steuerpflichtig sein, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht eingehalten wurde und keine Eigennutzung vorliegt. Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Kaufdatum. 

Wurde die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst genutzt, bleibt der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei. Beim Verkauf ist das Guthaben der Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abzuziehen. Notar-, Makler- und weitere mit dem Verkauf verbundene Kosten können im Rahmen der Gewinnermittlung berücksichtigt werden.

Merke: Die steuerliche Behandlung eines Verkaufs richtet sich nach der Nutzungsdauer und dem Nachweis der Eigennutzung. Kosten rund um den Verkauf sind steuerlich relevant.

Übertragung, Erbschaft und Schenkung

Bei der Übertragung einer Eigentumswohnung im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung erfolgt die Bewertung nach den aktuellen Verkehrswerten. Die steuerlichen Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis. Die Instandhaltungsrücklage wird anteilig auf den Erwerber übertragen und beeinflusst die Anschaffungskosten. Es bestehen Gestaltungsspielräume bei der Wahl der Übertragungsart und der Nutzung von Freibeträgen.

Spezialfälle und aktuelle Entwicklungen

Kurzzeitvermietungen, beispielsweise über Plattformen wie Airbnb, unterliegen besonderen steuerlichen Regelungen. Die Einkünfte sind zu versteuern, und die Betriebskosten können anteilig abgesetzt werden. Gesetzesänderungen, insbesondere bei der Abschreibung und der Grundsteuer, sollten regelmäßig überprüft werden, um steuerliche Nachteile zu vermeiden. Auch die Rechtsprechung zur Behandlung der Instandhaltungsrücklage und zu Werbungskosten unterliegt kontinuierlichen Entwicklungen.

Checkliste für Eigentümer

✅ Sämtliche Kaufbelege, Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer für die Steuerunterlagen sammeln und aufbewahren

✅ Bei Vermietung alle Einnahmen und Ausgaben lückenlos dokumentieren und mit Belegen nachweisen können

✅ Regelmäßig die Kontoauszüge des für die Eigentumswohnung genutzten Kontos sichern

✅ Rechnungen für Reparaturen, Renovierungen, Modernisierungen und Handwerkerleistungen aufbewahren

✅ Beiträge zur Instandhaltungsrücklage und deren tatsächliche Verwendung dokumentieren

✅ Kontoführungsgebühren und Zinszahlungen für Immobiliendarlehen nachweisen

✅ Unterlagen zu Nebenkosten, Hausgeld und Betriebskostenbescheiden griffbereit halten

✅ Mietverträge, Maklerrechnungen und Anzeigenbelege ablegen

✅ Bei Eigennutzung Belege für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen sammeln

✅ Für energetische Sanierungen die Fördervoraussetzungen und Rechnungen dokumentieren

✅ Fristen für Steuererklärungen und mögliche Abschreibungen im Blick behalten

✅ Bei Verkauf die Verkaufsunterlagen, Kosten und die Übergabe der Instandhaltungsrücklage dokumentieren

✅ Im Falle von Erbschaft oder Schenkung die Bewertung, Freibeträge und Übertragungsunterlagen prüfen

✅ Gesetzesänderungen und steuerliche Neuerungen regelmäßig prüfen oder beraten lassen.

EVENTUS: Ihr Partner für alle Steuerfragen rund um die Eigentumswohnung

Die steuerlichen Aspekte einer Eigentumswohnung sind vielschichtig und erfordern Erfahrung sowie aktuelles Know-how. Mit einer fundierten Beratung und individueller Betreuung unterstützen wir Sie dabei, steuerliche Vorteile zu nutzen und rechtliche Vorgaben einzuhalten. Von der Steuererklärung über die steueroptimierte Gestaltung bis hin zu komplexen Fragen im Zusammenhang mit Kauf, Verkauf oder Vererbung stehen wir Ihnen zur Seite.

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FAQ

Wird die Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag aufgeführt?
Die Instandhaltungsrücklage wird im Kaufvertrag idealerweise separat ausgewiesen. So lässt sich ihr Anteil am Kaufpreis klar bestimmen und steuerlich korrekt behandeln.

Zählt die Instandhaltungsrücklage zu den Anschaffungskosten?
Nein, die Instandhaltungsrücklage gehört nicht zu den Anschaffungskosten der Eigentumswohnung. Ihr Wert wird vom Kaufpreis abgezogen und mindert somit die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.

Wie wird die Instandhaltungsrücklage bei Vermietung und Verpachtung behandelt?
Bei Vermietung zählt die Instandhaltungsrücklage erst dann als Werbungskosten, wenn sie tatsächlich für Reparaturen verwendet wird. Die bloße Einzahlung in die Rücklage ist steuerlich nicht sofort absetzbar.