Minderung der Grundsteuer bei unverschuldeter Ertragsminderung

Mit dem bis zum 31. März 2026 geltenden Erlassantrag für die Grundsteuer können Vermieter eine Ermäßigung der Steuer beantragen, wenn sie aufgrund von Mietausfällen eine Ertragsminderung erlitten haben.

Dabei spielt es keine Rolle, ob die Mietausfälle durch Zahlungsverzug der Mieter, Leerstände, Schäden wie Brand oder Hochwasser oder behördliche Auflagen verursacht wurden. Entscheidend ist jedoch, dass die Ertragsminderung nachweislich nicht vom Vermieter zu vertreten ist. Die Anforderungen an das „Nichtvertretenmüssen“ sind hoch und gehen über das bloße Fehlen von Vorsatz oder Fahrlässigkeit hinaus. Die Minderung darf nicht auf Umständen beruhen, die im Einflussbereich des Steuerpflichtigen liegen.

Wichtige Punkte

• Antragsfrist: Der Antrag muss bis zum 31. März 2026 gestellt werden.
• Antragstellung: Der Antrag ist an die zuständige Gemeindeverwaltung zu richten, in Berlin, Bremen (ausgenommen Bremerhaven) und Hamburg jedoch an das Finanzamt.
• Höhe des Erlasses:
  – Bei einer Ertragsminderung von mehr als 50 % gibt es einen Erlass der Grundsteuer in Höhe von 25 %.
  – Bei einer Ertragsminderung von 100 % gibt es einen Erlass von 50 %.
• Berechnung der Ertragsminderung: Sie wird aus dem Unterschied zwischen der geschätzten üblichen Jahresrohmiete zu Beginn des Erlasszeitraums und der tatsächlich erzielten Jahresrohmiete während des Erlasszeitraums berechnet.
• Eigengewerblich genutzte Immobilien: Hier kommt es auf die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks an, beispielsweise wenn durch wirtschaftliche Umstände eine geringere Nutzung notwendig war. Das müssen Betriebsinhaber nachweisen, z. B. durch betriebswirtschaftliche Auswertungen oder den Jahresabschluss.  Zusätzlich ist erforderlich, dass die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Das müssen Betriebsinhaber nachweisen, z. B. durch betriebswirtschaftliche Auswertungen oder den Jahresabschluss.
• Selbstgenutzte Immobilien: Ein Grundsteuererlass für selbstgenutzte Immobilien ist zwar theoretisch möglich, jedoch schwer nachzuweisen. Ausnahmen sind Ferien- oder Zweitwohnungen.

Weitere wichtige Hinweise

• Der Grundsteuererlass kommt nicht infrage, wenn die Ertragsminderung bereits durch eine Fortschreibung des Grundsteuerwerts berücksichtigt wurde. In solchen Fällen könnte ein Antrag auf Wertfortschreibung des Grundsteuerwerts sinnvoll sein.
• Die Regelungen zum Grundsteuererlass sind als Ausnahmevorschriften eng auszulegen. Die Frage, ob der Steuerpflichtige die Ertragsminderung zu vertreten hat, ist regelmäßig Streitgegenstand und muss im Einzelfall geprüft werden.

Selbstverständlich unterstützen wir Sie gern in diesem Zusammenhang. Kommen Sie auf uns zu.